1.台灣炒房
這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房，然後再加價轉賣給別人。那為什麼可以賣得掉？因為新買主也是要轉賣給別人。這個遊戲就叫做：
「大家互相賣來賣去，看哪個笨蛋接到最後一棒。」
造成台灣兩高兩低的奇妙現象。
房價高
空屋率高
房租低
薪水低
炒房本來就是只能炒房價，租金是炒不起來的。租金這種東西完全跟薪水掛勾，因為台灣經濟緩慢退步，所以薪資跟房租也緩慢下跌。那因為台灣人在玩互相賣來賣
去的金錢遊戲，所以房價大漲。
這個遊戲本來就不可能永遠玩下去，時間一到就會爆。只是這個遊戲可以玩很久，台灣就這樣玩了10年。只是因為大眾都是健忘的，有些人還真的以為可以玩
100年。
那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點：利息太低，房屋稅金太低。
2.我已經買了房，為什麼還要繳房屋稅？如果不繳，房子就會被政府搶走。這是什麼爛政府！
房屋要繳稅，這因為政府要強迫老百姓不准浪費土地。不管房子有住人沒住人，每年都得繳稅給政府。如果房屋空著不用，就是浪費錢。正確的說，這世界上根本沒
有買房這回事，所謂的買房，還是跟政府租房。
如果今天土地房屋不抽持有稅，那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。不蓋房不住人，圍牆圍起來。死都不賣，也拿他沒辦法。
所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」，就算不賣也要抽。而且這個持有稅一定要跟房價連動，房價漲稅金就漲，房價跌稅金就跌。
例如說這樣：
買在鄉下的便宜爛地，價錢低，稅金也低。30年後政府在旁邊蓋了捷運站，土地大漲。所以持有稅也大漲。地主繳稅繳到受不了，到最後就會乖乖認命，改建成大
樓收租。一口氣又可以多塞幾千人。
絕對不會有人敢浪費土地！想浪費土地，就是要花大錢來換。
3.台灣也有抽房屋稅啊？問題在那裡？
問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。所謂公告現值就是政府自由心證，說你家多少錢就是多少錢。
當然大家都知道，台灣的公告現值「遠低於」市價。而且「沒有」跟市價連動。所以台灣房屋持有稅金全世界最低。一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。
如果是實價課稅的國家，通常是抽1~2%
也因為是用公告現值，所以每次政府徵收土地的時候，永遠會有屋主肉身檔怪手，死都不賣，因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。
但是不用怕！因為已經修法了。2012開始政府徵收土地要用市價。從此以後台灣政府是全世界最佛心的政府。徵收你家的時候，就乖乖用1000萬去買，但是
你要繳稅的時候，政府就改口你家只值400萬，用這數字下去抽就好。
台灣真是全世界最好的政府，我感動到要哭了。
4.就算稅金低又怎樣？你這麼喜歡繳稅嗎？
稅金太低，就等於鼓勵老百姓浪費土地。建商買了空地，結果拖了10年才蓋房。等於是土地浪費了10年。
老爸留給我一塊地，是在台北車站旁邊的黃金地點。然後我蓋了透天厝，結果只住我一人，建商花大錢要買，但是我死都不賣！如果改建成大樓可以塞幾千人，但是
我就是死都不賣！我每年都乖乖繳房屋稅，政府也拿我沒轍！這一樣也是浪費土地。
公告現值這玩意沒人敢動，你敢動就一定選不上。但是在房價飆漲10年之後，開始有一些老百姓突然變聰明了，要求提高公告現值。政府高興的要死，台北從
2010開始提高。未來政府會不會繼續提高，值得觀察。
5.炒客口袋深不見底，買房都是現金付清。央行緊縮房貸效果不大。
觀念錯誤
炒客手上有1000萬，炒客不會去買1000萬的房屋，而是會買5000萬的房屋。因為剩下4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多！
不借才是傻子，槓桿槓桿再槓桿！
央行新政策一出，貸款成數下降，自備1000只能買2500。你說有沒有效？
以前買10個人頭可以買20間房，現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效？
6.奢侈稅效應
實施之前，大家都在質疑，奢侈稅不一定有效。因為奢侈稅只抽15%，那我漲價16%賣掉不就結了。接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩
下去。
結果沒想到炒客大批退場，統統收山不玩。完全出乎意料！
那剩下大批的笨蛋散戶手上還屯著空房，照理講半年賣不掉屋主也該死心降價。但是好玩的地方來了！奢侈稅不問賺錢賠錢，兩年內一律要抽。就算屋主賠售還是要
繳稅。到最後每個屋主都做出一樣的選擇，就是房子先壓兩年，之後看看情況再說。
所以你會看到有行無市的爆笑局面。這個月開1000萬，下個月就自動漲價變1100萬。
「但是房屋就是賣兩年賣不掉」
7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題，那建商降價脫手不就結了
觀念錯誤
台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。所以建商不能承認房價跌。不降價是17層地獄，但是降價就是18層地獄。就算空屋10年賣不掉，不能降就是不
能降。
8.買氣極凍之後，仲介應該喊跌，仲介要的是成交量，成交價高低是其次
觀念錯誤
再跟我複誦一次
「台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。」
如果房價跌了，你就不會買。明年房價會跌，那我明年再買不就好了。那後年又會繼續跌，我後年買更好。愈跌你愈不買。房價漲的時候是「價量齊楊」，但是跌的
時候是「價量齊跌」。等到房價下跌，成交量會變低，不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。
9.容積率亂象
買完土地之後，房屋不可能無止境的往上蓋。因為人不可能24小時永遠躲在房屋裡。政府會看週邊馬路夠不夠寬，附近的學校/公園/警察局/消防局夠不夠用。
所以每塊土地都會有容積率的規定。
例如說這塊地100坪，建蔽率50%，容積率300%。那就代表有50坪不能蓋東西，要留院子。然後可以蓋到300坪，每一層樓有50坪，所以你家可以蓋
到6樓。
當然容積率不是問題，問題在於政府發放容積率太浮濫。例如說大廈頂樓有作花園，政府就多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。大廈一樓開放給全體市民當作廣
場，政府又多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。
亂發的結果就是居住品質超爛，明明馬路小的要死，旁邊卻有一棟20層大廈。
最好笑的是，台北市居然規定容積率可以「轉移」。例如說我在萬華有一塊地可以蓋300坪房屋，但是房屋被政府宣佈成古蹟。我家只蓋了100坪，結果政府說
不准改建。那我200坪沒蓋到誰要賠我？
所以政府為了補償地主，就宣佈地主的200坪空間可以賣人。
要賣也不是問題，而是台北市規定容積可以「遠距離移轉」。
例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。那這樣的話，我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。信義區蓋滿1000層以
上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地，多爽！
10.都更亂象
台灣二三十年前的公寓都是5層樓以下。因為當年容積率法律超級寬鬆，形同虛設。二十年過去，容積率法律也實施了。事實上很多土地，容積率可以蓋超過5層
的。地主提供土地，然後建商出錢改建成20層大廈。地主分一些房，建商分一些房。大家都有賺。
也因為都更因素，舊公寓瞬間變成搶手貨。全新電梯大樓賣1000萬，隔壁30年舊房子沒電梯，結果賣1100萬。原來舊房比新房貴，真是讓我大開眼界！
但這有個問題，不是每塊地都可以蓋20層，如果不行怎麼辦？而且法律還有規定建蔽率。強迫兩棟大廈中間要留空地。到最後地主舊房有30坪，但是分到的新房
只有20坪。所以很多地主不願意賣。繞了一大圈。地價高的地點變成大樓，因為地比較貴，建商願意讓步。
到最後郝龍斌喊出新政策，會適度放寬容積率，讓地主可以一坪換回一坪。加速推動都更。結果口號一喊，都更死的更快，因為每個地主都自動漲價，以前1000
萬就賣，現在我要2000萬才賣。
11.那如果建商不買怎麼辦？地主不就完了？
「明年房價會繼續漲，拖到明年我賺更多」
「建商不買是建商笨，我有損失嗎？」
「反正房屋稅很低，再拖10年我都跟你玩」
當然我們現在都知道，文林苑事件，建商跟市府吃相過於難看，造成都更已死。當初天價買舊房的，現在不知道怎麼辦。
所以說郝龍斌是打房的一大功臣，應該頒個獎章給他，哈哈哈哈。
12.房價等同60年租金，所以應該租房？奇怪？你租完60年之後，房子會變成你的嗎？那你還不買？
觀念錯誤
房屋不可能60年不維修。台北5層舊公寓，屋齡「才」20年而已，髒/亂/沒電梯，買個三房兩廳。結果這三房裡面兩房沒窗戶，你住的下去嗎？
就是因為這樣，法律才會規定建蔽率，就是要強迫你留一些空地當院子，這樣你房間才能開窗。每個人都把房屋蓋到滿，窗戶是要開在哪裡？
就是因為居住品質超爛，所以舊公寓的房租一直偏低，比電梯大樓低很多。好笑的地方在於舊公寓「房價」居然比新房還貴。
房屋本來就不可能住到60年，每個20~30年就是要大整修一次。而且住60年，房屋稅就要交60年。住100年就要交100年。就算你留給兒子，你兒子
也要繼續交房屋稅。
所以買房沒有人抓60年。大多數國家都是抓20年租金。當然台灣稅金偏低，所以你可以多加一點，例如說25年。
13.那為什麼有人願意用這種高價買房？
因為他沒有要自住，而是要加價轉賣給別人。
房價不合理，不重要。
租金很低，不重要。
房屋舊舊髒髒又沒電梯，不重要。
反正只要找到一個智障肯買，所有問題都解決了。
14.那為什麼有人願意用這種高價買房「自住」？
因為他是智障
15.日本炒房
日本在1980~1990是炒房的全盛時期。日本人玩法沒有比較高級，跟台灣一樣，就是大家互相賣來賣去。
後來1985日本簽署了廣場協議，宣佈放手讓日幣升值。有些人會有一種錯誤觀念，美國大壞蛋強迫日幣升值，導致日本經濟垮台。這完完全全是錯的！甚至連某
些教科書都這樣寫 (我建議你把書撕了)。
廣場協議不是只有日幣升值，馬克/法郎/英鎊都在升。為什麼只有日本爆炸？
真正的關鍵點是日本政府做了太多蠢事。
日本當年跟台灣一樣，貨幣刻意貶值，然後賣產品給美國賺錢。當然賣勞力不可能永遠賣下去，貶值也不可能永遠貶下去。所以日本才答應升值，正確的說不是升
值，只是恢復原狀。
當然大家都知道，工廠會逐漸移出日本，日本一定要轉型。日本政府選擇把利息降到極低。企業容易借到錢，工廠出走潮會比較慢，失業率也比較低。
但是老百姓不是借錢開公司，而是選擇借錢買股買房。股價房價雙雙暴漲。買房也不是自住，而是又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
那個時候不是只有一般人買房，連銀行都跳下去買。台灣央行還會下令緊縮房貸。日本不一樣，你不想買，銀行還會打電話給你，拜託你借錢買房。
一樣是房價暴漲，房租不動。日本當時還推出40年房貸。原來台灣抄襲人家20年前的點子，真是沒創意。
到了1989~1990，日本央行多次升息。也戳破了這個巨大的泡沫。一般是認定1991是反轉點。
這次泡沫讓日本倒地20年爬不起來。日本陷入通貨緊縮。老百姓認為，房價只會跌，股價也只會跌，景氣只會變差不會變好，所以不願意花錢。每個人都在存錢。
但是因為大家都不花錢，企業做的東西賣不掉，所以只好裁員減薪。因為減薪，所以更不敢花錢，惡性循環。
日本政府只能選擇舉債建設，「生」一堆工作給老百姓，大家有工作就敢花錢，結果無效！不管政府怎樣說破嘴，民眾就是死都不花錢。結果政府也沒新招可以用，
只能繼續舉債，繼續建設。
對日本民眾而言，理財只有兩種。一種是現金擺著。一種就是買債卷。因為股票是高風險不敢買，只敢買債卷，然後日本人又最愛買自己政府的債卷。
日本政府每次都是發新債還舊債，但是每次日本老百姓都很捧場，都是瞬間賣完。外國人根本不敢買，只有日本人願意買。真是讓我想不透。
日本現在的局面是房價太低，房租太高。但是老百姓就是不買。因為
「明年房價跟房租都會一起跌」
16.美國炒房
由於美國早就實施實價登錄，實價抽稅，照理講房價很難炒。但凡事都有例外。美國金融法規放寬再放寬。到最後連收入不穩，信用差的人都可以借錢買房。
因為可以借錢的人變多，房價自然漲。美國佬看到房價漲，又有一堆人跳下買，然後今天買明天就賣。又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
1996~2007房價暴漲了10年。也是政府多次升息，2008正式破滅。
美國人炒法真的比較高級。美國佬真的是全世界最卑鄙的國家。一般來講房地產泡沫只有自己死，但是美國人例外。因為美國人把房貸包裝成金融商品，賣給自家美
國人，也賣給外國人。整個包裝非常複雜，沒人搞得懂。主要精神就是銀行可以把房貸轉賣給別人。
例如說銀行借錢給小明1000萬，利息10%。但如果小明破產，銀行就要自己吞這1000萬的虧損。所以銀行把貸款轉賣給小英，銀行自己抽掉2%，小英拿
8%。如果小明破產，那會由小英賠掉1000萬，跟銀行無關。
也因為風險可以丟給別人，所以銀行也不會認真審核，隨便什麼窮人都借得到錢。
好玩的地方在哪裡？因為房貸已經包裝成「金融商品」，所以就跟股票一樣，是可以「放空」的，你如果有猜到2008的崩盤，你早就發了。
17.那小英幹麼買？小英是白痴嗎？
因為房價在漲，小明不可能會破產。反正房子賣了就可以還錢給小英。小明自己還大賺一票。
18.那為什麼美國銀行業倒掉一堆？不是都轉賣光了？
因為他們沒有真的賣光。因為房價在漲，銀行幹麼給小英賺？自己賺不是更好。
19.美國崩盤之後怎麼辦？
美國人看到日本的慘狀，所以做了一件教科書說不能做的事。第一步是利息降到0，第二步瘋狂大印鈔。
照理講印鈔一定會造成物價飄漲。但問題是美國是全世界最大消費國，如果產品不能買給美國等於自殺。所以一大票國家都跟著印鈔票。等於是通膨苦果不是美國自
己吞，而是全世界平均分擔。
美國本來可能會衰退20年，現在回頭來看，竟然真的止血成功。美國佬真的很賤。
20.日本安倍的貶值救經濟有沒有效？
我個人認為無效。只會有短期小漲。然後經濟又會大跌回去。
理由很簡單，因為日本人跟美國人「個性」不一樣。日本人很愛存錢，但是美國人最愛花錢。日本儲蓄率本來就比美國高。
而且日本不是崩盤之後立刻印鈔，而是慢了20年。民眾已經省吃儉用20年，就算政府說明天經濟會變好，也沒人會信。
21.所以說利息太低真是炒房的根源，原來兇手是彭淮南。
觀念錯誤
低利容易炒房，但不是「一定」。因為台灣經濟疲軟，央行當然不敢升息。升息之後企業倒一大票，一樣很慘。
真正的關鍵點是老百姓有沒有在玩「互相賣來賣去」的遊戲。只要有這種情況出現，政府應該立刻用力打下去，叫你不准玩。
例如說日本已經維持0利率超過10年，但是日本房價還是照跌。因為日本人現在不玩「互相賣來賣去」的遊戲。就算政府送我錢叫我玩，我還是不玩。我就是要把
錢放在銀行不動。
最完美的情況是利息維持低檔。但是政府出一堆新政策把房價打下去。但問題是台灣政府自始自終就是鼓勵炒房。
22.那這次炒房到底是誰的錯？
全體台灣人的錯。
既然政府鼓勵炒房，那你為什麼還要投給他？答案很簡單，因為你心中希望房價漲。
也就是說，每天在版上喊跌的人其實是少數特例。台灣大多數的人是希望房價漲，只是那些人不上網罷了。台灣大多數的人都希望趁著房價漲，撈一票就跑。
「至於爆炸之後會多慘，干我屁事，反正我已經家財萬貫了」
「你們這些笨蛋努力工作吧！哈哈！」
23.未來台灣怎麼走？
台灣儲蓄率接近日本，加上人口老化速度世界第一，加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只會走向辛巴威模式，不會走向美國模式。
陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。(日本：台灣人真是我的好朋友)
房價跌/房租跌/股票跌/物價跌。但是你的薪水也在跌。
密切注意政府法令，政府會不會提高房地產稅金？我不知道。但是稅金抽的愈重，房價就跌得愈慘。買房的時候要把未來稅金也算進去，不要買了發覺扛不起。
理財要保守，建議還是以低風險的債卷為主，股票少量即可。
但是要謹記：「別買台灣國債，別買日本國債。」
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